Rakennus tai tila ilman käyttäjiä on luonnollisesti epätoivottava tilanne monessakin mielessä. Omistajan näkökulmasta katsottuna rakennuksista koituu aina kustannuksia eri muodoissa, ja jos ajatellaan kaupunkikuvaa, niin autiotalo ei koskaan paranna alueen viihtyisyyttä. Eläväinen kaupunkikuva kaipaa asukkaita, liikkeitä ja työpaikkoja.
Viime vuosina tyhjiä tiloja on tuntunut olevan aina vain enemmän. Eräänä muutoksen vuotena voidaan pitää vuotta 2020, kun koronapandemia alkoi. Epidemia tyhjensi toimistot ja maailma siirtyi lähes yhdessä yössä etätyöhön. Koimme silloin jotain sellaista, jota ei koskaan aiemmin ollut koettu.
Asemakaavan tavoitteet
Rakennukset on aina rakennettu jotain käyttötarkoitusta varten, joka on lähes aina määritelty asemakaavassa. Asemakaavoja on maailman mittakaavassa laadittu jo 4500 vuotta sitten esimerkiksi Egyptissä ja Indus-kulttuurissa, joka sijaitsi nykyisen Pakistanin alueella, mutta on meillä Suomessakin asemakaavoja laadittu satoja vuosia.
Perimmäinen tavoite asemakaavoituksella lienee luoda suunniteltua yhdyskuntarakennetta ja ennustaa tulevien asuntojen, liiketilojen, työpaikkojen tarvetta ja liikenteen määrää kymmeniä vuosia aiemmin. Ovatko nämä ennustukset aina osuneet maaliin, niin siihen voisi kaiketi vastata, että ovat ja eivät, koska emme tietenkään ole voineet tietää esimerkiksi koronasta tai Venäjän aikeista.
Asemakaava määrittelee edelleen kaupungeissa ja taajamissa, mitä ja minne saamme rakentaa ja missä asua, käydä töissä tai ostoksilla. Onko tälle kaavoittajan sääntelylle enää perusteita, vai heikentääkö säätely jo liikaa meidän yhteiskuntamme taloudellista kasvua? Eikö olisi jo hiilijalanjäljen kannalta ja ekologisesti perusteltua, että kaikki rakennukset saisivat käyttäjänsä – liittyipä käyttö sitten asumiseen, liiketoimintaan, majoitukseen, teollisuuteen tai muuhun tarkoitukseen?
Käyttötarkoituksen muutos
Asemakaavoitus ei aina ole osunut maaliin ja siksi rakentamisen lupia on aina tarvittaessa hoidettu poikkeusluvilla. Eli tilanteessa, jossa suunniteltu rakennustoimenpide poikkeaa asemakaavasta, voidaan toimenpiteelle hakea poikkeuslupaa tai muutosta asemakaavaan.
Me ArkVisio Oy:ssa olemme olleet hakemassa käyttötarkoituksen muutoksia monenlaisissa tilanteissa. Muutokset on joskus voitu toteuttaa ilman poikkeuslupaa ja joskus lupaa on voitu hakea suoraan ilman ”poikkaria”. Liiketiloja olemme muuttaneet ravintoloiksi ja asunnoiksi, varasto- ja teollisuustiloja liikuntapaikoiksi jne.
Kaavoittajan ja rakennusvalvonnan myötävaikuttaminen muutoksiin on vaihdellut suuresti, mutta aika tavallista on ollut, etteivät nämä käyttötarkoituksen muutokset ole koskaan yksinkertaisia rakennuslupien osalta. Rakennusten käyttötarkoituksen muutokset aiheuttavat aina erinäisten asioiden ratkaisemista. Eli vaikka kaavoittaja ei asettuisi esteeksi muutokselle, on usein ratkaistava tilaan liittyvät tekniset ja toiminnalliset haasteet, joita ovat esimerkiksi valo, melu, äänieristys, palo-osastoinnit, lämmöneristysasiat, autopaikat, varastointi, hätäpoistumistiet, esteettömyys ja lukemattomat muut seikat.
Tilanteessa, jossa liiketila muutettaisiin asuinkäyttöön, on ensimmäiseksi saatava asunto-osakeyhtiöstä lupa ajatellulle muutokselle. Huomioitavana on myös, että yhtiöjärjestyksen muutokseen tarvitaan tavallisesti määräenemmistön eli 2/3 enemmistö, eikä tämän saaminen ole aina mahdollista, maksaahan liikehuoneiston osakas usein jopa kaksinkertaista yhtiövastiketta verrattuna asuntojen yhtiövastikkeisiin. Taloyhtiöltä saadun suostumuksen jälkeen päästään laatimaan suunnitelmia ja selvittämään edellä mainittuja muita vaatimuksia hankkeelle.
Rakennuslaki muuttuu
Rakennuslaki muuttuu tämän hetken tietojen mukaan 1.1.2025, ja yksi merkittävä muutos koskee rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta asumiseen. Jatkossa käyttötarkoituksen muutos asumiseen on mahdollista myöntää poikkeamisluvalla asemakaavan vastaisesti. Kunta voi asettaa poikkeamiselle ehtoja, muttei voi evätä poikkeamislupaa kaavanvastaisuuden perusteella.
Käytännössä esimerkiksi toimistotilaa on mahdollista jatkossa muuttaa entistä helpommin asumiskäyttöön. Ongelmallista tämä poikkeamislupamenettely voi olla esimerkiksi silloin, jos teollisuudelle varatulle kaava-alueella haluttaisiin mahdollistaa myös asuminen.
Miten rakennuslain muutos sitten lopulta tulee vaikuttamaan, niin sen aika lopulta näyttää? Elämme ainakin mielenkiintoisia aikoja.
Tyhjät liiketilat
Helsingin Sanomien uutisen perusteella tyhjiä liiketiloja Helsingin keskustan alueella oli viime vuonna noin 9,6 prosenttia kaikista liiketiloista, eli 293 kappaletta (Maija Aalto ja Milla Palkoaho 24.5.2023). Toimistoni sijaitsee Malminkartanossa, jossa nykyisin tyhjien liiketilojen määrä taitaa lähennellä 50 prosenttia ja sanomattakin on selvää, etteivät tyhjät tilat luo lähiöön viihtyisää kaupunkitilaa. Olemme yrittäneet hakea käyttötarkoituksen muutosta yhteen Malminkartanon liikehuoneistoon ja saada tilasta asunnon, vaikka sitten määräajaksi, siinä onnistumatta. Syiksi on kerrottu liiketilan sijainti ja se, että kaupunki on kehittämässä ja asemakaavoittamassa Malminkartanoon uusia asuntoja ja liiketilaa. Valmista pitäisi ehkä olla vuonna 2035 ja ilmeisesti siihen asti omistajien olisi hyväksyttävä tyhjät liiketilat, ainakin, jos Helsingin kaavoittaja saa asiasta päättää. Ehkä rakennuslain muutos tuo tähänkin asiaan nopeamman parannuksen ja tyhjiin liiketiloihin saadaan asukkaita.
Oma näkemykseni käyttötarkoitusasioissa ja -muutoksissa on, että kaikki rakennukset ansaitsevat käyttäjänsä, olipa käyttötarkoitus sitten mikä tahansa ja kiinteistöjen omistajien tulisi saada päättää, miten rakennusta käytetään, tietenkin turvallisuusnäkökulmat huomioiden. Annetaan siis ihmisten päättää omasta elämästään.
Jukka Laamanen
yrittäjä, rakennusarkkitehti, -mestari, AKK
ArkVisio Oy